euroline.surgut euroline.surgut@gmail.com

Приобретение. Налоги

Законы, регулирующие покупку недвижимости в Черногории

В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев недвижимости на территории Черногории. Местное законодательство позволяет беспрепятственную покупку недвижимости, как коммерческой, так и жилой недвижимости, иностранцам, включая российских граждан. На сегодняшний день не существует ограничений для покупки объектов жилой недвижимости иностранцами, как апартаментов, так и вилл. В ближайшее время планируется ввести закон, регулирующий размер участка земли, приобретаемого иностранцем вместе с жилым домом. Черногорское законодательство ограничивает покупку земли иностранцами. Иностранные граждане не могут приобретать незастроенный участок земли в частную собственность, для этого требуется открытие черногорской фирмы. Иностранец может быть учредителем черногорского юридического лица, в собственности которого может находиться участок земли.

Процедура покупки недвижимости в Черногории

Большинство апартаментов и коттеджей в современных комфортабельных комплексах покупается на этапе строительства: наиболее выгодные цены и условия платежа практически не оставляют шансов любителям приобретения новых готовых апартаментов в хорошем месте по достойным ценам. Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения апартаментов в нашей компании, выбирает подходящие варианты, отправляется в Черногорию для просмотра. Там представитель компании показывает в зависимости от интересующих вариантов или готовые апартаменты, или место строительства и объекты, уже построенные компанией. В случае, если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (расхожая сумма депозита — от 5000 до 10000 евро) и подписывает предварительный или резервационный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. На начальном этапе возможно только подписание резервационной формы. Предварительный договор или основной договор купли-продажи (в зависимости от степени готовности объекта) может быть подписан позднее. Подписание договора (предварительного, инвестиционного или купли-продажи) может состояться только в Черногории в официальном государственном органе — Суде. Функции черногорского суда отличаются от российских понятий. Суд выполняет функции европейских нотариусов: проверка наличия правоустанавливающих документов у продавца и соответствие их государственным нормам осуществляется именно при подписании договора в суде. При наличии возможности, покупатель лично присутствует не подписании договора в суде. Если покупатель не имеет такой возможности, то, определившись с выбором, он оформляет доверенность на представителя нашего агентства, который подписывает договор в суде от его лица. Если недвижимость приобретается на этапе строительства, формы договора могут отличаться в зависимости от принятого стандарта у застройщика (предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, договор участия в долевом строительстве — законодательством допускается любой вариант). Большинство пунктов предварительного договора повторяется в тексте основного. В тексте описана приобретаемая собственность, площадь, границы, отделочные материалы, сроки оплаты, суммы платежей, штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя и в случае задержки строительства со стороны продавца. Впрочем, такое случается очень редко.
Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, покупатель организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период (от одной недели до одного месяца). Как уже было сказано, допускается приобретение недвижимости в Черногории без выезда на место: выбор объекта происходит в агентстве, где потенциальному покупателю предоставляется подробная информация о месте нахождения комплекса, фотографии, поэтажные планы. Агентство гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие черногорским нормам. Резервация недвижимости происходит из Москвы, подписание договора осуществляется представителем компании по доверенности от покупателя. При сдаче недвижимости в эксплуатацию происходит приемка объекта госкомиссией, а затем покупатель подписывает Акт сдачи-приемки, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу. Процедура оформления собственности стандартизирована и проста. Договор купли-продажи подписывают в суде. На момент судебной регистрации производятся окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем договор купли-продажи отправляется на регистрацию в кадастр. В течение месяца выдается Решение об укнижбе и присвоение кадастрого номера. Затем в течение еще нескольких недель получается собственно документ, подтверждающий собственность — Лист непокретности. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель имеет в итоге на руках три документа: Договор, зарегистрированный в суде, Решение об укнижбе и Лист непокретности. Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически — с момента кадастровой регистрации. При покупке недвижимости не существует ограничений: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один владелец может являться владельцем нескольких объектов.

Расходы на покупку и содержание недвижимости

При вступлении в права собственности на недвижимость в Черногории покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сбор (около 1%), а также налог на право перехода собственности (3%). Возможно вступление в права собственности без выезда покупателя в Черногорию (по доверенности). С учетом перепоручения хлопот по оформлению на представителей компании, затраты на вступление в права собственности могут составить в общей сложности до 4-5%. В процессе пользования недвижимости неизбежно возникают ежегодные расходы, которые складываются из двух составляющих: ежегодные налоги и эксплутационные расходы на недвижимость.
Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,08 до 0,8% от стоимости недвижимости. Эксплутационные расходы на содержание апартаментов или вилл в современном комплексе, обслуживаемом эксплутационной компанией составляет от 10 до 25 евро за кв. м в год. По сервисному договору собственник семидесятиметровых апартаментов будет тратить около 1000 евро в год на содержание комплекса. В эту сумму входит содержание бассейна, круглогодичная круглосуточная охрана, уборка территории, включая коридоры и вестибюли, стрижка газонов, освещение (уличное и общих частей здания) и др. Дополнительно оплачиваются расходы на воду и электричество согласно показаниям счетчика. При нормальном использовании воды и электричества из расчета проживания семьи из четырех человек в апартаментах в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму — весь сезон с мая по октябрь, расходы по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, составят в пределах 1500 евро.

Налоги и сборы на недвижимость

В Черногории уровень налогообложения собственников недвижимости значительно ниже, чем в среднем по Европе. Налог на коммерческую и жилую недвижимость в зависимости от ее местонахождения колеблется от 1 до 2,5 EURO за кв. м. в год. Т. е. в случае с квартирой, за редким исключением речь идет о плате в пределах 100 EURO в год. Содержание отдельного дома обходится дороже — в среднем от 200 до 600 EURO в год. Налог от сдачи недвижимости в аренду, будь она жилая или коммерческая, составляет 10% от получаемого дохода.

Коммунальные расходы

Поскольку средняя температура в январе +10 С, то, как вы понимаете, отопление не требует больших расходов. Обогреваются на побережье в зимнее время года в основном кондиционерами. Затраты на воду и электричество составляет порядка 50-100 EURO в месяц в сезон, если не брать в расчет бассейны и другие крупные объекты потребления ресурсов.
Основные проблемы, которые могут возникнуть при инвестировании в новое строительство — это отсутствие разрешения на него, неправильная проверка и оформление документов. Сам договор купли-продажи или инвестирования подписывается и заверяется в суде в течение нескольких минут. Он подписывается в шести экземплярах: два — покупателю, два — продавцу, два — в кадастр. Кадастровая регистрация договора происходит в срок от трех до шести месяцев. У покупателя на руках остается заверенный в суде договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на недвижимость. При постановке на учет недвижимости на имя нового владельца оплачивается налог в размере 2% ее стоимости. Гербовый сбор при заверении договора в суде — еще €150-300. Регистрационный сбор при кадастровой регистрации — €50. Ежегодные налоги составляют от 0,08% до 0,8% стоимости объекта. В целом налоги и расходы на оформление покупаемой недвижимости составят около 3%.
Естественно, любые иностранные инвестиции в страну, даже не очень существенные, должны давать какие-то преимущества при запросе гражданства. Однако после отделения от Сербии Черногория находится в стадии разработки новой конституции. Процедура получения статуса резидента пока еще не выработана. Но поскольку Черногория стремится в Европу, преимущества собственникам недвижимости непременно будут, как это делается в других странах Европы для собственников недвижимости.

 

Спецпредложения

Another World Alanya84 000 €Спецпредложение Another World AlanyaDubai Studio82 500 €Спецпредложение Dubai StudioElysia230 000 €Спецпредложение ElysiaБольше предложений