euroline.surgut euroline.surgut@gmail.com

Приобретение.Налоги

Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев и состоит из следующих этапов:

1. Переговоры с агентом по недвижимости для определения параметров поиска. Определение требований к будущей недвижимости: желаемый размер, ценовой диапазон, район и тип здания, где будет находиться недвижимость. Поездка в ознакомительный тур. Подбор недвижимости.

2. Подготовка к покупке. Консультации юриста по недвижимости, специалиста по налоговым вопросам. При необходимости - консультации со специалистом по ипотеке.

3. Предварительный выбор объекта недвижимости. Процесс обсуждения цены (торг).

4. Подписание договора купли продажи (Real Estate Purchase contract). После того как продавец и покупатель сошлись в цене, юрист продавца отправляет юристу покупателя договор. После проверки договора происходит его подписание сторонами. Подписание Real Estate Purchase contract гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка, закрепление её за покупателем. Одновременно с подписанием договора покупатель оплачивает взнос 10% от стоимости недвижимости на специальный счет своего юриста, где эти средства блокируются. Этот взнос является невозвратным в случае отказа от сделки.

5. После подписания контракта начинается основная часть процесса покупки. На это обычно даётся 60 дней. В течение этого времени при необходимости покупатель подаёт документы на финансирование, банк заказывает отчёт об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет международную кредитную историю покупателя, открывает счёт в американском банке, изучает и готовит все необходимые документы.

6. Проведение Physical Inspection – проверка недвижимости. Покупатель проверяет состояние помещений, исправность бытовых приборов. 7. Получение ипотечного кредита (в случае необходимости). Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы передаются адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.

8. Оформление договора страхования недвижимости.

9. Завершение сделки – closing – завершение процесса приобретения – официальное закрытие сделки в присутствии нотариуса, передача ключей от жилья. На этой стадии оплачивается полная стоимость недвижимости. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company.

Право собственности на жильё подтверждается свидетельством о праве собственности (Title). После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Дополнительные расходы

В зависимости от штата и города эти расходы различаются.

В Нью-Йорке, по приблизительным подсчетам, покупатель может заплатить за совершение сделки от 1% до 8% от общей стоимости недвижимости. Мы рекомендуем согласовать расходы на завершение сделки с Вашим юристом или специалистом по ипотеке.

ПРИ ПОКУПКЕ У ЗАСТРОЙЩИКА:

1. Ставки налога города Нью-Йорк на передачу недвижимости: - если цена продажи больше 500 000 долл. США то 1.425% от цены; - если цена продажи меньше 500 000 долл. США то 1% от цены.

2. Налог штата Нью-Йорк на передачу недвижимости -0,4% от цены продажи.

3. Плата юристу застройщика: 1 500 долл. США и выше.

ПРИ ПОКУПКЕ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

1. Оплата услуг юриста ориентировочно 2 000 долл. США.

2. Заявление о покупке в Кондоминиуме ориентировочно 1000 долл. США.

3. Взнос при въезде 500-1 000 долл. США (возмещаемый)

4. Плата за запись в Городском Регистре ориентировочно 500 долл. США.

5. Страховка приблизительно 0,5% от цены покупки.

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США.

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США.

При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).

Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению.

Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода Во Флориде налог на продажу или покупку недвижимости не взимается.

Расходы на содержание недвижимости

Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от продажной цены в год.

Ставки налога в различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу (Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%.0

Налог платится в окружной суд раз в год. Расходы на содержание недвижимости в домах-кондоминиумах называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees.

Они включают стоимость содержания парковки, бассейна, охраны, теннисных кортов, а также траты на благоустройство территории. Иногда включают стоимость кабельного телевидения и интернета. Общая сумма может составлять от $100 до $800 в месяц. Данная плата входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), именно она осуществляет платежи. Электроэнергию, воду и газ владелец оплачивает отдельно.

Содержание классического дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, двумя гаражами обойдется ежемесячно в $100–150 за электроэнергию, $100–150 за водоснабжение, $80 за стрижку травы. Наиболее распространенный способ оплаты всех коммунальных услуг – через интернет. Если владелец желает обезопасить себя и свое жилище, то следует оформить страховку от огня ($350 в год) и страховку сантехники, электрики и кондиционирования ($325 в год).

Банки. Кредиты.

Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы:

1. Факторы, связанные с покупателем - его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем - его возраст, род занятий, семейное и материальное положение.

2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью - её стоимость, состояние, условия приобретения.

3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем. От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.

Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше:

Необходимые документы:

1) Копии паспорта (международного и российского) и визы

2) Подписанная форма банка - о намерение работать с этим банком (заявление-анкета)

3) Kредитная история - наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах: • наличие банковского счета - минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс • отчет о текущем счете в банке по дебитам и кредитам за 12 месяцев • отчет о текущем счете за последние 3 месяца - баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)

4) Справки о доходах: Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту.) • для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, период работы, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды)за предыдущие 2 года (по отдельности) • справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год

5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества: • тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость - ипотечный кредит (если есть) - ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам);

6) **Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам: **Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно. Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США - некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке Тип кредита В случае если вы легально проживаете в Соединенных Штатах, имеете сформированную кредитную историю, работу на территории США мы сможем предложить вам ипотечный кредит на условиях резидентов США. В случае если вы приобретаете недвижимость для отдыха, инвестиций, или только предполагаете свое проживание в США, мы предлагаем получить ипотеку по программе foreigner national. Платежи по ипотеке могут производиться по аннуитетной так и по дифференцированной схеме. Займы могут быть выданы в Долларах США.

Заемщик

Заемщиком может выступать как частное лицо, так и компания. Размер ипотеки в США Минимальный размер кредита в США составляет $100,000. В 2009 году иностранный покупатель недвижимости за рубежом, может получить ипотечный кредит, на сумму не превышающую 50% (в некоторых случаях 60%) от оценочной или рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от того что меньше). Размер кредита также будет сильно зависеть от типа недвижимости (дом, резиденция, или кондоминиум). Кредит на апартаменты (condo) сейчас получить достаточно сложно, и размер кредита в данном случае будет меньше, чем в случае с отдельно-стоящим домом, дополнительными условиями является также местоположение недвижимости, т.е. факторы, влияющие на ликвидность объекта. Условия до 30 лет, возрастной максимум 75 лет.

Требования к заемщику Кредиторы в США смогут предложить условия по финансированию на основании информации, о предполагаемой стоимости недвижимости и вашем финансовом положении. Процентная ставка будет очень сильно зависеть от вашей кредитной истории, наличия счетов в американских и европейских банках, наличия рекомендаций от иностранных банков. Эти условия не являются обязательными, но они имеют влияние на получение ипотеки в США. Кредиторы могут принимать во внимание потенциальные доходы от аренды, которые может генерировать собственность и которые могут быть официально подтверждены. Кредиторы также могут потребовать документы, подтверждающие источники доходов, включающие официальную заработную плату, пенсионные счета, дивиденды, инвестиционные доходы или доходы от аренды. Однако не все кредиторы требуют и принимают во внимание при расчетах эти данные.

Есть возможность получения кредита с предоставлением минимального пакета документов, но в таком случае процентная ставка кредита будет высокой.

Страхование

Страхование приобретаемой недвижимости (зданий) является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то оно не является обязательным в большинстве случаев, но мы рекомендуем страхование жизни и сможем предоставить независимый совет по вопросу страхования собственности и недвижимости за рубежом. Ипотечный рынок в США, пострадал больше, чем какой-либо другой рынок в мире. Многие кредиторы были вынуждены отказаться от ипотечных программ для иностранцев, другие существенно сократили лимиты по LTV. Если в 2008 году кредит можно было получить, как правило, на 60% от оценочной стоимости, то теперь эта сумма составляет 50-60%.0

Правовые вопросы имущественного права в США

Мы настоятельно рекомендуем при совершении сделок с недвижимостью в США консультироваться с сертифицированными брокерами, и квалифицированными юристами по вопросу предварительного контракта. До начала подписания каких-либо документов проконсультируйтесь обо всех расходах, которые вы будете нести, в том числе государственные или иные сборы, перед совершением сделки или рефинансированием займа в США.

Завершение сделки

Мы приложим максимальные усилия для подготовки кредита на приобретение недвижимости в США в заявленные сроки, однако задержки могут случиться в результате действий американской правовой или банковской системы. Заявка на ипотеку в США с целью приобретения недвижимости Мы рекомендуем узнать о возможных ипотечных вариантах до совершения покупки и, возможно, до того момента как вы планируете свой визит для поиска недвижимости в США. Это позволит вам узнать на какие условия вы сможете рассчитывать, исходя из финансового состояния и вашего бюджета, а также получить предварительное одобрение банка, после получения которого у вас будет время на поиск недвижимости и получения финансирования на предложенных условиях. Если вам требуются средства для внесения депозита, или вы считаете что не сможете получить кредит в банке в США, свяжитесь с нами и мы сможем предложить альтернативные банковские продукты исходя из индивидуальной ситуации.

Спецпредложения

Another World Alanya84 000 €Спецпредложение Another World AlanyaDubai Studio82 500 €Спецпредложение Dubai StudioElysia230 000 €Спецпредложение ElysiaБольше предложений